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イケぽんの”人生は相場だ”~割安を買って割高を売れ!
イケぽんのトレード日記です。ヨロシク~

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イケぽん です。 日経銘柄入れ替えの日に30秒で450ブッコいてからもう3年。相場の本当の怖さを知るのはこれからかもしれません。 日々進化し続け、仲間と共にこの厳しい相場環境を乗り切って行きたいです。 今年のテーマは「旅」と「健康」w。 時間と出会いを大切に^^



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(REITの)利回りと価格の関係

自分は低利回りREITの長期投資には慎重な姿勢です。 なぜか? それは利回り水準の変動と、価格変動の関係が大きな理由です。

現状例えば、日本ビルファンドの配当利回りは約2.6%です。100万円投資して、年間の配当収入は26000円。

さてここで質問です。この利回り2.6%の日本ビルファンドが利回り3.0%水準まで売り込まれたら、価格は何%下落するのでしょうか?正解は、
26000円配当 → 利回り2.6% → 元本100万円
26000円配当 → 利回り3.0% → 元本86万6666円

なんと、13.3%も値下がりしてしまうのです。わずか0.4%の利回り水準訂正が起きただけで、13.3%もキャピタルロスが生じます。これは実に配当収入の5年分の損失です。

これはさすがに耐えられません。 安易な投資の失敗で5年間も資金が死んでしまうのです。このような「債券等利回り商品の価格下落と、配当収入との関係」を、損失を減衰させる意味で“クッション”と呼ぶことがあります。 低利回りREITの場合クッションが小さすぎて、「配当収入を目的に長期ホールド」など、自分のような専業投資家にはできないのです。

では高利回りREITの場合はどうでしょう? 自分は配当利回り6%台だった某REITをそこそこのロットで長期保有していました。 仮にこのREITを A-REITと呼称します。

現在のA-REITの配当利回りは5.1%です。 つまり100万円の投資で配当収入は51000円です。 さて、このA-REITにも同様に0.4%の利回り水準の訂正が起きたらどうなるでしょう?
51000円配当 → 利回り5.1% → 元本100万円
51000円配当 → 利回り5.5% → 元本92万7272円

どうでしょう? こちらの下落率はわずか7.3%なのです。 配当のわずか1.4年分です。 これならばやや安心して投資できるのではないでしょうか?

まとめ: 低利回りREITへの投資は(自分の考えでは)あくまで中短期の需給トレードに徹する。


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